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Quelle époque, quel immeuble 🤔?
 
 

Ne vous êtes-vous jamais demandé en balade ou visite de quelle époque date tel ou tel immeuble ? C’est tellement difficile de s’y retrouver…

 

1/ Regarder la forme de la rue

 

Sa taille, ses courbes sont de précieux indices pour déterminer l’âge de la rue. 
Les chemins pavés, rues étroites et sinueuses, ce sont des signes de l’époque de La Renaissance (1300–1700) visibles dans le quartier du Vieux Lyon.

Plus la rue s’agrandit, plus nous avançons dans le temps ! C’est au XIX siècle que Georges Eugène Haussmann marque le plan d’urbanisme de notre époque moderne. L’idée maîtresse de ces énormes travaux urbains était de permettre un meilleur écoulement des flux d’une part d’hommes et de marchandises pour une meilleure efficacité économique.

 

2/ La hauteur des immeubles

En 1667, la hauteur était en général fixée à 17m pour se prévenir des incendies. En 1784, celle-ci se faisait en fonction de la largeur de la rue. Mais il n’est pas rare de voir des agrandissements par l’ajout d’un ou deux étages plusieurs années après la construction de l’immeuble.

 

3/ Reconnaitre les immeubles plus anciens

Ce sont souvent de petits immeubles de 2 ou 3 étages avec un commerce en rdc, avec deux fenêtres et une façade blanche, sans fioritures. Ceux-ci datent en général du XVI siècle.

À l’époque de Louis XIV, il n’est pas convenable de se faire remarquer ! Les lignes sont droites, sobres, strictes et les constructions fonctionnelles = le style Classique.

 
 

4/ Le style Louis XV (1700-1760)

On le distingue plus facilement, les ornementations sont très marquées : des visages, des motifs végétaux ou animaux sont très fréquents. Par ailleurs, voir 4 à 5 étages est fréquent et on retrouve 4 fenêtres en façade.

 
 

5/ Le passage au style Antique

C’est ensuite Louis XVI (1760-1790) qui fait du style antique, une véritable mode. Le décor chargé et très décoratif laisse peu à peu la place à un style simple, modeste, discret avec beaucoup d’éléments grecs : frontons, lauriers, feuilles d’oliviers, rubans, urnes, vases ainsi que les consoles décoratives aux fenêtres.

 
Place Vendôme Paris

Place Vendôme Paris

 

6/ le style Empire (1800–1815)

Celui-ci se rapproche du style antique mais les décors sont plus lourds, on le voit surtout dans les colonnes et statues massives.

 

7/ la période Romantique ou le style Louis-Philippe (1830–1850)

C’est après la Restauration (1815–1850) que l’on voit apparaitre une architecture plus légère. La période voit la naissance de fenêtres persiennes en bois (dais, chambranles) mais aussi l’importance de petits balcons destinés à recevoir une décoration végétale, l’ensemble est qualifié de romantique «fleuri».

 

8/ Haussmann est là (1850–1870) !

L’alignement par les grandes avenues et le balcon filant sont caractéristiques de l’architecture Haussmannienne. La pierre de taille est aussi rendue obligatoire pour la construction. Les immeubles ont 4 ou 5 étages et l’étage noble, qui doit se distinguer par des plus grandes fenêtres, est le deuxième.

 
 

9/ L’Art Nouveau (1895–1914)

Ce style se caractérise par des motifs végétaux et féminins ainsi que de nombreuses audaces stylistiques (courbes, lianes…). Il prend naissance autour des années 1900 et certains immeubles sont signés et datés, ce qui facilite les choses.

 
La Martinière Lyon

La Martinière Lyon

 

10/ L’Art Déco (1920–1930)

Il marque un retour vers un style plus strict après la guerre de 14–18 et autour des années Trente. Voici l’arrivée des grandes baies vitrées, ferronneries droites et l’usage de matériaux originaux.

 
Garage Citroën

Garage Citroën

 

11/ Les Trente Glorieuses (1946-1976)

En 1967, la nécessité de loger le maximum de monde à un prix raisonnable voit la naissance de la barre d’habitation. Les hauteurs maximums sont revues à 37m avec généralement des parcs de stationnement, des espaces verts, des terrains de sport. C’est “l’unité d’habitation” de Le Corbusier.

 
La Cité Radieuse, Le Corbusier

La Cité Radieuse, Le Corbusier

 

12/ Et à partir de 1976…

Des immeubles moins hauts et plus travaillés voient le jour. La recherche de rythme prend corps dans la façade avec terrasses et couleurs, le béton uniforme se fait rare, la courbe et le style refont leur apparition dans un ensemble qui se veut très fonctionnel mais original.

 

Voir un dossier très complet pour les plus studieux → ici

(autre source www.lesparisdld.com)

 
 

La donation
 
 
 

La donation (ou transmission du patrimoine à titre gratuit) peut paraître effrayante car on l’associe souvent à la fin d‘une vie.

 
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Il est possible de son vivant de donner un bien immobilier comme un terrain, un appartement ou une maison afin de préparer sa succession. C’est un acte généreux à ne pas considérer à la légère ! Car une fois le bien donné, il ne peut être repris.

On retrouve 3 types de donation:

  • La donation simple: par exemple donner un bien différent à chacun de ses enfants.

Il existe tout de même un droit de retour: le donataire peut reprendre le bien si le bénéficiaire décède. Par exemple des parents lèguent une propriété à leur unique enfant qui est marié. Cet enfant décède. La propriété ne revient donc pas au mari mais aux parents.

  • La donation-partage: elle consiste à répartir une partie de ses biens ou sa totalité entre les héritiers.
  • La donation transgénérationnelle: elle permet au donataire de donner à la fois aux héritiers directes (les enfants) mais également aux petits-enfants avec l’accord des héritiers directes bien sûr.

⚠️ Pour la donation simple, la valeur du bien est calculée au moment de la succession.
La donation-partage fige la valeur des biens le jour de la transmission enregistrée chez le notaire. 
Le ➕ de celle-ci → elle ne prend pas en compte la réévaluation des prix de l’immobilier au moment du décès du donateur. Un bien de 50m2 qui valait il y a 10 ans 100 000€ dans le 6e arrondissement au moment du don peut en valoir plus du triple aujourd’hui.

 
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Faut-il donner en pleine-propriété ou en démembrement ?

  • La pleine-propriété: au moment de la transmission, le donataire se sépare totalement du bien. Il cède au(x) bénéficiaire(s) le droit de profiter entièrement du bien, d’en percevoir des revenus, de l’utiliser ou de le vendre.
  • Le démembrement: il consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété est le droit de posséder un bien (le rénover, le vendre, le détruire) mais pas de l’utiliser. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir des revenus sans le possèder. Le bénéficiare devient alors automatiquement plein-propriétaire, une fois l’usufruitier décédé.

L’avantage dans le démembrement est qu’il est possible de transmettre temporairement ou pas la nue-propriété ou l’usufruit. 
Pour la plupart des gens, il est intéressant de transmettre la nue-propriété et de garder l’usufruit.

Par exemple: une personne possède un appartement pour de la location, il cède la nue-propriété à ses deux enfants, ils deviennent alors propriétaires du bien. Le donataire garde l’usufruit, il continue à percevoir des revenus locatifs et peut compléter sa retraite.

Les avantages fiscaux et les frais de donation :

Le donataire peut tous les 15 ans donner à chacun de ses enfants en respectant un plafond de 100 000€ et 30 000€ pour les petits-enfants. Dans la pratique c’est le donataire qui paie les honoraires de notaire, les droits de mutation et autres frais.

Tout acte de donation reçu par notaire doit être enregistré auprès des impôts au plus tard un mois après la signature de la donation.

(source monfinancier.com)

→ N’hésitez pas à consulter votre notaire pour toutes autres questions !

 
 
 

L’Apporteur d’Affaires dans l’Immobilier
 
 

Vous connaissez des personnes qui vendent leur bien ? Nous sommes intéressés!

Bumper c’est :

1) Bumper Investments: notre société d’investissement spécialisée dans l’immobilier.
2) Bumper Transactions: notre agence immobilière situé à Lyon 6°.

 
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Bumper Investments est une société d’investissement spécialisée dans l’acquisition d’immeubles depuis 1988 dans l’optique de restructurations partielles ou complètes.

Nous garantissons aux vendeurs une acquisition sans condition suspensive de financement et assurons par la suite la maîtrise d’ouvrage complète en collaboration avec des cabinets d’architectes, bureaux d’études techniques et artisans de confiance. Nous travaillons sur les rénovations et les plans en direct avec notre chef de chantier, de l’aménagement à l’ameublement complet des biens.

 
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Nous achetons:

  • des immeubles
  • des plateaux à diviser
  • des lots diffus
  • des maisons à diviser
 
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Découvrez notre nouveau site d’investissement immobilier : www.bumper-inv.fr

La loi Alur
 
 

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été votée par l’Assemblée Nationale en mars 2014.

Cette loi vise à mieux encadrer les métiers de l’immobilier, côté location et côté vente.

 
 

Côté location :

  • le préavis du locataire est réduit à 1 mois en zone tendue (la loi Macron vient étendre cette loi pour tous les baux en cours),
  • renforcement de l’encadrement des loyers par des plafonnements,
  • la garantie universelle des loyers (à ce jour au point mort).

Côté vente :

  • renforcement de l’information des acquéreurs d’appartements en copropriété en multipliant le nombre de documents qui doivent leur être remis avant la transaction: carnet d’entretien de l’immeuble, les trois derniers procès verbaux d’assemblée générale, le dossier de diagnostics techniques de l’appartement, le dernier appel de fonds du syndic, le règlement de copropriété, etc.

Rappel des obligations ALUR relatives à la transaction, en application depuis 2014 :

Pour plus de transparence entre les copropriétaires et le syndic :

  • lisibilité et comparabilité des offres de syndics
  • plus d’informations aux copropriétaires,
  • comptes bancaires séparés au nom de la copropriété (pour les copropriétés de plus de 15 lots),
  • les syndics ont maintenant un extranet sur lequel les copropriétaires peuvent accéder à tous les documents de la copropriété.

Pour mieux protéger les copropriétaires :

  • la copropriété souscrit à une assurance responsabilité civile,
  • lors d’une vente, le notaire demande au syndic de lui fournir un certificat attestant que les futurs acquéreurs ne sont pas en situation d’impayé,
  • si la copropriété est en difficulté, la procédure d’alerte est renforcée avec un seuil de déclenchement de la saisie du bien passant de 25% à 15% d’impayés.

Plus d’information de la part du vendeur sur l’annonce…

  • sur le statut de la copropriété,
  • le nombre de lots,
  • le montant de la quote-part du budget prévisionnel,
  • l’éventuelle présence de procédure en cours.

… Et au compromis:

  • l’acquéreur est informé de la situation financière de l’immeuble,
  • ainsi que de son organisation,
  • il obtient le règlement de copropriété, ses modificatifs et l’état descriptif de division de l’immeuble,
  • le syndic doit également fournir le carnet d’entretien de l’immeuble (l’équivalent du carnet de santé).

La mise en application de la loi ALUR est échelonnée dans le temps. Voici ce qui va entrer en vigueur en 2017.

La fiche synthétique :

Actuellement, seuls les syndics des immeubles de plus de 200 lots doivent tenir à disposition des copropriétaires la fiche synthétique, nouveau document rassemblant les données financières et techniques essentielles de la copropriété.
Dès 2018, les immeubles de 50 à 200 lots seront également concernés et en 2019, tous les immeubles devront avoir cette fiche.

Le fonds de travaux :

Emmanuelle Cosse, jusqu’à maintenant notre ministre du logement, estime que toutes les copropriétés doivent dorénavant cotiser annuellement à ce fonds de travaux afin d’étaler les coûts.
Pour les immeubles neufs, il est possible de commencer ce fonds de travaux après 5 ans suivant la construction. Les immeubles de moins de 10 lots peuvent obtenir une dérogation. Une dispense est également prévue pour les immeubles dont le DTG fait apparaître l’absence de besoin de travaux pour les 10 prochaines années.

Le DTG — Diagnostic Technique Global :

Evaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, diagnostic de performance énergétique, analyse des améliorations techniques et patrimoniales possibles?

Les copropriétaires sont maintenant tenus d’exprimer leur volonté de réaliser un DTG. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété, et les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité.

 
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Foch in the City
 
 

Souvent qualifié de bourgeois par ceux qui n’y vivent pas, Foch est considéré par ses habitants comme un « village » bien plus cosmopolite qu’il n’y paraît.

Soigné, et par conséquent prisé, le quartier réussit en effet à mixer dans une poignée de mètres carrés, résidents historiques, cadres de tous âges, nouvelles tribus d’étudiants et familles modernes, attirés par la proximité du parc de la Tête-d’Or et des quais du Rhône, indétrônable QG des runners et des poussettes en toutes saisons.

 
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Mode, déco, design, jouets, arts de la table, bistrots, cuisines en vue… L’art de bien vivre rive gauche se cultive dans une nuée de commerces parfaitement taillées au goût de l’époque mais préserve avec talent ses très nombreux commerces de proximités (épiceries, pressings, La Poste…) comme ses artisans (serruriers, cordonniers, ébénistes, fleuristes…). Propice aux flâneries du week-end, le quartier reste — et c’est là tout son charme — bien moins bondé que la Presqu’île.

 
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Quelques informations sur le quartier:

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* Transports en commun

Ligne A (vers Bellecour)
Bus (C4,C6, 27)

* Stationnement

Si les grands axes sont vite saturés, les nombreuses rues adjacentes permettent généralement de trouver des places, rarement gratuites. Un parking est également situé sous la place Lyautey: Morand.

* Signe particulier

Très vivant la journée, Foch n’est pas un quartier où l’on sort la nuit. La plupart des bars ferment leurs portes avec les restaurants du quartier. Pour sortir dans le 6e, allez un peu plus loin vers Masséna et les Brotteaux !

* Lifestyle

De bon goût. On trouve sous les platanes grandes enseignes de prêt-à-porter, boutiques de caractère, tables gastronomiques, cantines de tradition, caves à vins…

* L’architecture

On trouve principalement des immeubles haussmaniens, quelques constructions plus contemporaines.

* Se repérer

Foch se trouve au croisement des deux plus grandes artères commerçantes de l’arrondissement : l’avenue de Saxe et le cours Franklin-Roosevelt.

* Monuments

L’église Saint-Pothin et de la Rédemption.


→ Article rédigé par Audrey Grosclaude

 
Défiscalisation - Démembrement
 
 

La propriété d’un bien comporte deux droits: 
> celui du bien proprement dit ➡️ La nue-propriété 
> celui de son usage ➡️ L’usufruit

Le démembrement d’un bien immobilier est un système qui devient de plus en plus connu par les particuliers.

Pourquoi ?

Car ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de donationselon l’âge auquel le donateur fait la donation.

 
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Le plus tôt → le plus avantageux.

En effet: les droits de donation s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété.

→ Elle s’élève à:
> 40% du prix du bien si le donateur à moins de 51 ans (au moment de la donation)
> à 50% si vous avez moins de 61 ans
> à 60% si vous avez moins de 71 ans
> à 70% si vous avez moins de 81 ans.

Comment ça fonctionne ?

Le démembrement permet de diviser un bien en deux.

  1. Le donateur cède à son ou ses héritier(s) 1 des 2 droits du logement — celui de la nue-propriété. 
    > 1 droit pour l’usufruitier (donateur)
    > 1 droit pour le nue-propriétaire (donataire/ héritier)

Pourquoi faire cela ?

Ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de succession. 
> Le donateur/ l’usufruitier bénéficie du droit de vivre dans les lieux ou de percevoir les revenus du bien dont la propriété est démembrée. 
→ pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier.
 → mais l’usufruitier ne peut pas vendre le bien.

>Au moment du décès du donateur, les nues-propriétaires récupèreront l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts.

2. Un particulier achète un appartement et cède l’usufruit à un organisme pendant une durée limitée. 
 → A l’échéance, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété sans impôt supplémentaire et avec une rentabilité annuelle de 3,5% hors valorisation du bien. 👍
Ceci permet: (1) une décote d’environ 40% à l’achat, (2) pas d’impôt en l’absence de revenu locatif et (3) pas d’ISF sur ce capital. 👍

3. Un particulier est propriétaire d’un bien et cède l’usufruit temporairement à un ascendant ou à un descendant qui à un vrai besoin de revenu.
 → pour payer une maison de retraite
 → pour payer des frais d’étudiant
🔔 Attention: l’administration fiscale vérifiera que cette opération ait une véritable justification.

Les Avantages du Démembrement :

  • Face au durcissement des droits de succession en vigueur depuis 2012, le démembrement de propriété s’avère une solution efficace pour entamer la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en profitant d’une fiscalité allégée. 💸 💸
  • Il peut aussi permettre de temporairement sortir un bien de son patrimoine.

À Savoir :

 
Le prix de son appartement selon l’étage
 
 

On le sait bien, plus on grimpe les étages plus les prix des appartements sont élevés, surtout lorsque l’immeuble possède un ascenseur !

 
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D’après une étude menée par Meilleursagents.com l’écart entre le rdc et l’étage le plus élevé atteindrait 15% de différence, cela se justifie par une vue plus intéressante au dernier étage, plus de lumière et moins de voisins au dessus.

 
Schéma inspiré de  Meilleursagents.com

Schéma inspiré de Meilleursagents.com

 

En revanche, quand l’immeuble n’est pas équipé d’un ascenseur, ce n’est pas l’appartement en dernière étage qui est le plus cher. Ce sont bien souvent le 2e et le 3e car l’effort reste encore acceptable par la plupart d’entre nous.

Un rez-de-chaussée sur rue/ou rdc surélevé est moins demandé car l’investissement fait souvent peur, moins de sécurité, plus de bruit, du passage… Mais c’est une occasion rêvée pour négocier un prix plus bas et pour acquérir un appartement en plein centre à un prix plus raisonnable.

N’oublions pas qu’un dernier étage reste toujours l’appartement coup de coeur, même sans ascenseur, tout appartement peut se vendre à un prix supérieur à la norme si celui-ci est bien présenté et si les prestations proposées sont à la hauteur.

 
Vivre en copropriété
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Photographies par Aurélien Aumond

Tout ceux qui ont la chance de posséder un bien et d’y vivre, connaissent les joies ou mésaventures de la vie en communauté. La seule différence avec la vie en location → vous avez votre mot à dire et vos actions comptent !


Vos responsabilités :

  • Respecter votre immeuble, vos voisins, votre palier, même les détails de la plaque avec votre nom sur la boîte aux lettres peuvent devenir source de problème.
  • Soyez présent aux AG (assemblées générales), faites-vous bien voir par tous, acceptez les décisions pour que les choses avancent, ne bloquez pas une demande d’un autre copropriétaire si celle-ci peut vous arriver. N’hésitez pas à contacter votre syndic pour rajouter à l’ordre du jour des points importants à aborder.

Par exemple: le propriétaire du 5e étage demande si il est possible de mettre la climatisation chez lui car sous les toits la chaleur est insupportable → réfléchissez-y, vous pourriez bien faire la même demande. Il existe de nouvelles solutions de climatisation performantes sans bruit.

  • Payer vos charges de copropriété (ménage, réparation, gestion du syndicat de copropriété…). Chaque année lors de l’AG, vous pouvez vous exprimer sur les dépenses annuelles et souligner des points si cela ne vous va pas.


Les petits ➕:

  • N’hésitez pas à prévenir vos voisins lorsque vous faites des travaux, un déménagement en affichant une note vers les boîtes aux lettres (et nettoyer la cage d’escaliers / l’ascenseur). De même pour vos pendaisons de crémaillère, invitez-les, la pilule du bruit jusqu’à 2h passera mieux.
  • Aidez vos voisins lorsqu’ils en ont besoin, portez les sacs de courses, tenez la porte…
  • Prenez des initiatives, invitez votre voisin de palier à prendre un apéritif, entamez la discussion en montant les escaliers, si vous restez pendant les vacances, proposez de garder les plantes de vos co-habitants.
Nous vivons tous sous le même toit, plus les relations sont sympathiques/cordiales, plus les choses seront faciles à gérer lorsqu’un souci surgit.
 
Défiscalisation — Malraux
 
 

Les Intentions:

La loi Malraux a été voté à l’origine en 1962 et récemment révisée en 2017. 
→ Son but? Protéger le patrimoine historique et architectural de la France.

Celle-ci incite les propriétaires et/ou acquéreurs de bâtiments anciens à faire des restaurations importantes en leur permettant de défiscaliser le coût de leurs travaux. Cette défiscalisation se fait sur l’impôt sur le revenu (IR).
 

Les Conditions:

  • Le type d’immeuble: 
    > Immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
    > Immeuble ancien situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
    > Immeuble ancien situé dans un Quartier dégradé dit “NPNRU”
  • La restauration de l’immeuble entier.
  • Les avantages fiscaux sont valables uniquement durant la période de paiement effectif des travaux. 
     → seules les dépenses supportées par le particulier ouvrent droit à cette réduction d’impôt
     

Le Mécanisme:

1. Restauration totale de l’immeuble ancien.
 → Le plafond travaux est fixé à 100 000€ par an.

2. Location à usage d’habitation pendant minimum 9 ans.

3. Le taux de la réduction d’impôt: 💶 💶

- 30% du montant des dépenses dans les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
 → Soit une réduction maximale de 120.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 30%

- 22% du montant des dépenses dans les autres cas.
 → Soit une réduction maximale de 88.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 22%
 

Les Dépenses Éligibles: 🛠

Sont concernées, outre les dépenses déductibles de droit commun :


Les Obligations:

  • La mise en location nue pendant une durée minimum de 9 ans à compter de la fin de la restauration. 🔑
     → Ceci doit être fait dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
  • La location doit se faire à titre de résidence principale et ne peut pas se faire à un membre du foyer fiscale du propriétaire (ni à un ascendant ni à un descendant).

Exemples:

 
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Défiscalisation — Loi Malraux

🛎 ATTENTION 🛎 : Puisque ces immeubles se trouvent soit (1) dans des Secteurs Sauvergardés ou (2) dans des Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain ou Paysager → La réalisation des travaux est très réglementée et doit être suivie par un ABF (Architecte des bâtiments de France)

→ Plus d’info ici !