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La donation
 
 
 

La donation (ou transmission du patrimoine à titre gratuit) peut paraître effrayante car on l’associe souvent à la fin d‘une vie.

 
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Il est possible de son vivant de donner un bien immobilier comme un terrain, un appartement ou une maison afin de préparer sa succession. C’est un acte généreux à ne pas considérer à la légère ! Car une fois le bien donné, il ne peut être repris.

On retrouve 3 types de donation:

  • La donation simple: par exemple donner un bien différent à chacun de ses enfants.

Il existe tout de même un droit de retour: le donataire peut reprendre le bien si le bénéficiaire décède. Par exemple des parents lèguent une propriété à leur unique enfant qui est marié. Cet enfant décède. La propriété ne revient donc pas au mari mais aux parents.

  • La donation-partage: elle consiste à répartir une partie de ses biens ou sa totalité entre les héritiers.
  • La donation transgénérationnelle: elle permet au donataire de donner à la fois aux héritiers directes (les enfants) mais également aux petits-enfants avec l’accord des héritiers directes bien sûr.

⚠️ Pour la donation simple, la valeur du bien est calculée au moment de la succession.
La donation-partage fige la valeur des biens le jour de la transmission enregistrée chez le notaire. 
Le ➕ de celle-ci → elle ne prend pas en compte la réévaluation des prix de l’immobilier au moment du décès du donateur. Un bien de 50m2 qui valait il y a 10 ans 100 000€ dans le 6e arrondissement au moment du don peut en valoir plus du triple aujourd’hui.

 
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Faut-il donner en pleine-propriété ou en démembrement ?

  • La pleine-propriété: au moment de la transmission, le donataire se sépare totalement du bien. Il cède au(x) bénéficiaire(s) le droit de profiter entièrement du bien, d’en percevoir des revenus, de l’utiliser ou de le vendre.
  • Le démembrement: il consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété est le droit de posséder un bien (le rénover, le vendre, le détruire) mais pas de l’utiliser. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir des revenus sans le possèder. Le bénéficiare devient alors automatiquement plein-propriétaire, une fois l’usufruitier décédé.

L’avantage dans le démembrement est qu’il est possible de transmettre temporairement ou pas la nue-propriété ou l’usufruit. 
Pour la plupart des gens, il est intéressant de transmettre la nue-propriété et de garder l’usufruit.

Par exemple: une personne possède un appartement pour de la location, il cède la nue-propriété à ses deux enfants, ils deviennent alors propriétaires du bien. Le donataire garde l’usufruit, il continue à percevoir des revenus locatifs et peut compléter sa retraite.

Les avantages fiscaux et les frais de donation :

Le donataire peut tous les 15 ans donner à chacun de ses enfants en respectant un plafond de 100 000€ et 30 000€ pour les petits-enfants. Dans la pratique c’est le donataire qui paie les honoraires de notaire, les droits de mutation et autres frais.

Tout acte de donation reçu par notaire doit être enregistré auprès des impôts au plus tard un mois après la signature de la donation.

(source monfinancier.com)

→ N’hésitez pas à consulter votre notaire pour toutes autres questions !

 
 
 

Défiscalisation — Malraux
 
 

Les Intentions:

La loi Malraux a été voté à l’origine en 1962 et récemment révisée en 2017. 
→ Son but? Protéger le patrimoine historique et architectural de la France.

Celle-ci incite les propriétaires et/ou acquéreurs de bâtiments anciens à faire des restaurations importantes en leur permettant de défiscaliser le coût de leurs travaux. Cette défiscalisation se fait sur l’impôt sur le revenu (IR).
 

Les Conditions:

  • Le type d’immeuble: 
    > Immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
    > Immeuble ancien situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
    > Immeuble ancien situé dans un Quartier dégradé dit “NPNRU”
  • La restauration de l’immeuble entier.
  • Les avantages fiscaux sont valables uniquement durant la période de paiement effectif des travaux. 
     → seules les dépenses supportées par le particulier ouvrent droit à cette réduction d’impôt
     

Le Mécanisme:

1. Restauration totale de l’immeuble ancien.
 → Le plafond travaux est fixé à 100 000€ par an.

2. Location à usage d’habitation pendant minimum 9 ans.

3. Le taux de la réduction d’impôt: 💶 💶

- 30% du montant des dépenses dans les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
 → Soit une réduction maximale de 120.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 30%

- 22% du montant des dépenses dans les autres cas.
 → Soit une réduction maximale de 88.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 22%
 

Les Dépenses Éligibles: 🛠

Sont concernées, outre les dépenses déductibles de droit commun :


Les Obligations:

  • La mise en location nue pendant une durée minimum de 9 ans à compter de la fin de la restauration. 🔑
     → Ceci doit être fait dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
  • La location doit se faire à titre de résidence principale et ne peut pas se faire à un membre du foyer fiscale du propriétaire (ni à un ascendant ni à un descendant).

Exemples:

 
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Défiscalisation — Loi Malraux

🛎 ATTENTION 🛎 : Puisque ces immeubles se trouvent soit (1) dans des Secteurs Sauvergardés ou (2) dans des Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain ou Paysager → La réalisation des travaux est très réglementée et doit être suivie par un ABF (Architecte des bâtiments de France)

→ Plus d’info ici !