La loi Alur
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été votée par l’Assemblée Nationale en mars 2014.
Cette loi vise à mieux encadrer les métiers de l’immobilier, côté location et côté vente.
Côté location :
- le préavis du locataire est réduit à 1 mois en zone tendue (la loi Macron vient étendre cette loi pour tous les baux en cours),
- renforcement de l’encadrement des loyers par des plafonnements,
- la garantie universelle des loyers (à ce jour au point mort).
Côté vente :
- renforcement de l’information des acquéreurs d’appartements en copropriété en multipliant le nombre de documents qui doivent leur être remis avant la transaction: carnet d’entretien de l’immeuble, les trois derniers procès verbaux d’assemblée générale, le dossier de diagnostics techniques de l’appartement, le dernier appel de fonds du syndic, le règlement de copropriété, etc.
Rappel des obligations ALUR relatives à la transaction, en application depuis 2014 :
Pour plus de transparence entre les copropriétaires et le syndic :
- lisibilité et comparabilité des offres de syndics
- plus d’informations aux copropriétaires,
- comptes bancaires séparés au nom de la copropriété (pour les copropriétés de plus de 15 lots),
- les syndics ont maintenant un extranet sur lequel les copropriétaires peuvent accéder à tous les documents de la copropriété.
Pour mieux protéger les copropriétaires :
- la copropriété souscrit à une assurance responsabilité civile,
- lors d’une vente, le notaire demande au syndic de lui fournir un certificat attestant que les futurs acquéreurs ne sont pas en situation d’impayé,
- si la copropriété est en difficulté, la procédure d’alerte est renforcée avec un seuil de déclenchement de la saisie du bien passant de 25% à 15% d’impayés.
Plus d’information de la part du vendeur sur l’annonce…
- sur le statut de la copropriété,
- le nombre de lots,
- le montant de la quote-part du budget prévisionnel,
- l’éventuelle présence de procédure en cours.
… Et au compromis:
- l’acquéreur est informé de la situation financière de l’immeuble,
- ainsi que de son organisation,
- il obtient le règlement de copropriété, ses modificatifs et l’état descriptif de division de l’immeuble,
- le syndic doit également fournir le carnet d’entretien de l’immeuble (l’équivalent du carnet de santé).
La mise en application de la loi ALUR est échelonnée dans le temps. Voici ce qui va entrer en vigueur en 2017.
La fiche synthétique :
Actuellement, seuls les syndics des immeubles de plus de 200 lots doivent tenir à disposition des copropriétaires la fiche synthétique, nouveau document rassemblant les données financières et techniques essentielles de la copropriété.
Dès 2018, les immeubles de 50 à 200 lots seront également concernés et en 2019, tous les immeubles devront avoir cette fiche.
Le fonds de travaux :
Emmanuelle Cosse, jusqu’à maintenant notre ministre du logement, estime que toutes les copropriétés doivent dorénavant cotiser annuellement à ce fonds de travaux afin d’étaler les coûts.
Pour les immeubles neufs, il est possible de commencer ce fonds de travaux après 5 ans suivant la construction. Les immeubles de moins de 10 lots peuvent obtenir une dérogation. Une dispense est également prévue pour les immeubles dont le DTG fait apparaître l’absence de besoin de travaux pour les 10 prochaines années.
Le DTG — Diagnostic Technique Global :
Evaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, diagnostic de performance énergétique, analyse des améliorations techniques et patrimoniales possibles?
Les copropriétaires sont maintenant tenus d’exprimer leur volonté de réaliser un DTG. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété, et les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité.
