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Crise de trésorerie 💥‼️

Deux cas peuvent créer une crise de trésorerie :

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1. Lors d’un premier ou d’un nouvel achat :

  • Vous êtes un primo accédant et vous achetez votre tout premier appartement en résidence principale ou bien vous vendez votre résidence principale pour faire un nouvel achat.
  • Vous avez un apport personnel et un budget d’achat global — ( apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier.) — pour l’appartement que vous souhaitez acheter.

Comment éviter une crise de trésorerie ? 
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :

> Le montant du remboursement mensuel de votre empreint.
> Le montant de l’assurance du prêt. 
> Le montant de l’assurance habitation.
> Le montant de la taxe foncière.
> Le montant de la taxe d’habitation.
> Le montant des charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. 
 → (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Le montant des appels de fonds exceptionnels pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
 → 🚨Attention 🚨: ceux-ci peuvent être imposés par la ville et les budgets sont très importants.

Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé, déduire celui-ci de vos revenus globaux après impôt. Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.

→ Revenus -total charges = Reste à vivre.

Si vous passez de la location à l’achat, il est impératif de prendre en compte les charges additionnelles.

2. Lors d’un investissement locatif :

Vous avez des fonds à placer et vous souhaitez acheter un bien en direct ou par le biais d’une SCI pour faire un investissement locatif. De même que pour un nouvel achat, vous avez un apport personnel et un budget achat global — (apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier) — pour le bien que vous souhaitez acheter.

Comment éviter un crise de trésorerie ? 
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :

> Les mensualités du crédit.
> L’assurance du prêt.
> L’assurance PNO (propriétaire non-occupant) & l’assurance loyers impayés
> La taxe foncière. 
> Les charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Les charges de copropriété exceptionnelles pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
 → 🚨Attention 🚨: celles-ci peuvent être imposées par la ville et les budgets sont très importants.
> Les frais de gestion ( si vous passez par une agence)
> Les impôts fonciers 🛎
> Travaux de réparation éventuels (à la charge du propriétaire)

Calculer les revenus locatifs annuel : 
 → Loyer mensuel x 12

Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé ajoutez-y les charges que vous avez sur votre résidence principale (prêt ou loyer, taxe foncière, charges de copro, assurances etc). Déduisez celles-ci de vos revenus globaux après impôt.

Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.

→ Revenus -total charges = Reste à vivre.

Les meilleures solutions:

 
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Dans les deux cas : 
ANTICIPER & FAIRE UNE SIMULATION SUR PLUSIEURS ANNÉES

Dans le 2ème cas : 
 → Soyez très vigilant sur la notion de fiscalité. Tout investisseur immobilier doit chercher à connaître l’impôt engendré par ses loyers.
🚨Attention 🚨: Celui-ci est compliqué à calculer et change chaque année →l’impôt va s’alourdir au fur et à mesure du temps. (Ne pas oublier que l’échéance du prêt n’est pas déductible, seuls les intérêts du prêt le sont. Il est nécessaire de calculer l’impôt pour chaque année afin de prendre en compte la dégressivité des intérêts d’emprunts déductibles et ainsi l’augmentation de l’impôt foncier.)

A SAVOIR : Les fonds que vous gagnerez grâce au bien immobilier ne suffiront pas à payer les charges générées par ce même bien. (Ça serait trop facile sinon !)

→ Avant de faire un tel investissement assurez-vous d’avoir la trésorerie pour supporter les charges.

 
 

La fiscalité sur l’acquisition et la revente

Que paye-t-on lorsqu’on achète un bien immobilier
et lorsqu’on le revend ?

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1. Les droits d’enregistrement ou de mutation au moment de l’achat

Ce sont les taxes que perçoit le notaire pour l’État au moment d’un achat immobilier. C’est donc à l’acquéreur qu’il revient de payer ces frais au moment de la signature d’achat, pour tous changements de propriétaire ou lors d’une donation.

Le montant est calculé en fonction du prix de vente, si le bien est ancien ou neuf. Les droits d’enregistrement + les émoluments du notaire, font partie de ce qu’on appelle = les frais de notaire.

→ Calculez les frais de notaire

2. L’impôt sur la plus-value immobilière au moment de la revente

Lors d’une vente d’appartement ou de maison, on réalise le plus souvent une plus-value. On réalise en générale une plus-value, lorsque le bien acheté a été entièrement rénové, que l’emplacement a pris de la valeur…

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat.

Celle-ci est exonérée d’impôt si le bien est la résidence principale des vendeurs et taxée à hauteur de 34,5% pour les résidences secondaires(impôt = 19% et prélèvements sociaux = 15,5%). Lorsque le bien est détenu depuis plus de 23 ans — exonération d’impôt, lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans exonération d’impôt et de prélèvement sociaux . Bien sûr, plus vous gardez le bien dans votre patrimoine (en résidence secondaire) moins vous paierez d’impôt sur la plus-value (voir le tableau d’abattement).

3. Les frais d'agence

Si vous passez par une agence pour la vente de votre appartement pour de nombreuses bonnes raisons, sachez que c'est au vendeur de payer les frais d'agence (FAI charge vendeur).
Chez Bumper, nous fournissons un travail d'équipe global (équipes commerciale et marketing) pour vendre au mieux votre bien pour 5% d'honoraires d'agence. 

N'hésitez pas si vous souhaitez vendre votre appartement ou maison -> info@bumperfrance.fr

 
 

Rappel sur la… fiscalité 😳
 

Il est temps de se faire souffrance et de se rappeler les bases de la fiscalité en France ! Pas d’inquiétude, nous vous proposons ici une présentation claire et brève sur les essentiels à retenir (ou à revoir) concernant nos impôts.

 
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Dissocions tout d’abord :

Les charges fiscales (ce qui va à l’État et finance le pays) : 
- L’impôt sur le revenu
- L’impôt sur la fortune
- La taxe foncière
- La TVA…

Les charges sociales (ce qui permet de financer des prestations sociales) :
- Les prélèvements sociaux (contributions sans contreparties sur les revenus et le patrimoine).
- Les cotisations sociales (URSSAF, RSI… cotisations sur les revenus d’activités. Nous payons pour avoir des droits à l’assurance, au chômage et à la retraite par exemple).

L’impôt sur les revenus

Celui-ci recense les revenus professionnels (ce que je produis, il s’agit en grande partie des salaires) et les revenus du patrimoine (ce que je possède : les revenus locatifs par exemple). Chaque catégorie répond à leurs propres règles, la somme des revenus permet de constituer le revenu imposable.

Comment calculer son impôt sur le revenu ?

Pour cela, il existe un barème par tranche à remplir en fonction de la composition de son foyer fiscal (le nombre de personne).

  1. Les barèmes (pour une part fiscale/une personne): Il faut prendre en compte les revenus de l’année précédente lors de sa déclaration: les revenus de 2017 pour la déclaration de 2018.
    - de 0€ à 9 710€ : 0%
    - de 9 170€ à 26 818€ : 14%
    - de 26 818€ à 71 898€ : 30%
    - de 71 898€ à 152 260€ : 41%
    - au-delà de 152 260€ : 45%
  2. Le nombre de parts fiscales : 
    - Célibataire : 1 part
    - Partenaires (PACS) ou conjoints (mariage) : 2 parts
    - 1er enfant : 0,5 part
    - 2e enfant : 0,5 part
    - 3e et + : 1 part

Ex n°1:
Rodrigue vit seul et gagne un salaire brut de 18 000€, il représente donc 1 part. Il remplit la 1ere tranche de 0€ à 9 710€ : 0% et une partie de la seconde de 9 170€ à 18 000€. Il ne paiera des impôts que sur la 2e tranche imposée à 14% → (18 000 -9 710) x 14% = 1 160,6€ d’impôt.

Ex n°2:
Rodrigue rencontre Martine et se pacse. Martine gagne 32 000€ en salaire brut (seule, elle paierait 3 949€ d’impôt). Ils représentent donc à eux deux 2 parts et la totalité des revenus est de 40 000€.
Le barème est donc multiplié par 2 car nous avons 2 parts : 
 - de 0€ x2 à 19 420€ (9 710€ x2) : 0%
 - de 19 420€ (9 710€ x2) à 53 636€ (26 818€ x2) : 14%
 …
Ils ne paieront leur impôt que sur la 2e tranche imposée à 14% → (40 000 -19 420) x 14% = 2 881,2€.

Vous pourrez ensuite déduire certaines charges de votre revenu imposable (la retraite, les pensions alimentaires…).

Prochain chapitre → à suivre 😜 !